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低價買古蹟變高價豪宅 容積暴利絕招公開
時報周刊2012-03-02
低價買古蹟變高價豪宅 容積暴利絕招公開

近年來豪宅四起,房價跟著樓房一樣愈來愈高,原因之一,是由於容積獎勵所致。建商從較便宜區域買來容積,灌在地價高的地點蓋豪宅,賺取億元以上利潤,並帶動附近房價飆漲,導致無殼蝸牛繼續望宅興嘆。對此,有建商點出,容積移轉屬私人買賣行為,縱使賣方坐地起價,買方只要緊握羊毛出在羊身上原則,還是有賺頭;若政府能出面做莊,雖不一定能收平抑房價實效,至少可增加稅收,嘉惠大眾。

位於台北市信義區的皇翔F4,沒有公開販售,日前卻傳出天價,一坪要價三百三十八萬元,一躍成為豪宅中的豪宅!其實,早在去年八月,傳出廣達副董事長梁次震花了十二億元買了二戶皇翔F4,等於幫皇翔F4免費大做廣告;但儘管皇翔F4成為豪宅新地標,卻引起其他豪宅住戶的不滿。皇翔F4位於博愛國小對面,樓高十七層,附近的其他豪宅,如台北花園、維也納,都沒有它來得高,也因此皇翔F4還沒蓋之前,這些豪宅的住戶就罵聲連連。

住戶質疑,皇翔F4跟台北花園中間,只隔了不到五公尺的巷道,「萬一不幸發生火災,消防車開得進來嗎?」還有住戶說,「本來我們住在樓上,view很好,整個信義計畫區盡入眼簾,風景好得很。皇翔F4一蓋好,把我們的視線和陽光都遮住了,變得什麼view都看不到。這樣我們的房子還能叫做豪宅嗎?」

豪宅相鄰,毫無隱私價值可言
「他們自己解釋說,他們不是信義計畫區內最高的大樓,二十層以上的大樓比比皆是。開什麼玩笑?他們說的那些大樓,是蓋在信義路上的,信義路有多寬啊?四十米吧!皇翔F4是蓋在松德路裡面的巷子,頂多只有十米寬而已。現在你看看,豪宅跟豪宅都連在一起,毫無隱密,有什麼價值?」

皇翔F4遭到嫌棄,歸咎主因,就是容積獎勵所致。當初,皇翔F4的規畫只有十五樓,但老闆廖年吉花下巨款,有說四億元,也有說六億元,從大稻埕買來大量的古蹟容積移轉,硬是把樓高加到二十層樓。

由於反對聲浪不斷,負面形象太大,最後台北市政府只核准不到百分之三十的容積移轉,這才讓二十層的皇翔F4降為十七樓。不過,光是這多出來的二層,扣掉成本,至少也讓皇翔F4多賺了好幾億元!

專門做古蹟移轉的金雍建設股份有限公司董事長鄒成豐,在迪化街已經營近十年,同行都尊稱他是「台北市容積做最大的董事長」!他會進駐迪化街,原因無他,「這邊從民權西路到南京西路,短短的距離,卻有超過千億元的商機。」

鄒成豐的辦公室是租來的,外表看不出什麼特殊,走進去天花板是樑柱,樓梯是木製的,走在上面還會發出唧唧軋軋的聲響。「我們是在古蹟裡辦公,比去租高樓大廈辦公室,這裡更有味道。」

他說,迪化街本來要做二十米道路拓寬計畫,準備把房子都拆掉,後來是學者專家極力反對,這個計畫才被擱置下來。民國八十九年,台北市政府遂訂定大稻埕都市計畫法,保留原始古蹟。

「你現在可以在迪化街看到的大樓,都是在八十九年前就蓋好的;現在做修復工程的房子,最多只能蓋三樓,而且以前房子是什麼樣子,修復完工就要是什麼樣子。雖然很麻煩,一切都是為了保留古蹟。」

要買容積,現值加成行情不一
鄒成豐表示,即使迪化街現在已開發六成以上,仍有超過三百億元的商機。「像歷史街區是在安西街,這裡全部都可以做容積移轉;大範圍的地方,是要歷史建築才能做容積移轉。至於歷史建築的界定,必須先送文化局審核。」

前一陣子,鄒成豐在迪化街、民權西路口,買了二棟清朝遺留下來的古蹟,內部保存相當完整。他透露,原屋主是做南北雜貨、米店。「光是買房子的錢超過一億元,若是做容積移轉,利潤相當高。我正在做整修,保留這二棟房子,不打算賣,將來可以做餐廳,古色古香,一定叫好又叫座!」

他又說,在商言商,政府給予古蹟容積獎勵,合情合理。「如果你不給容積獎勵,誰願意去花大錢保存古蹟呢?除非像保安宮一樣,因為香火錢很多,可以自行花錢維修,也不需要政府補助。」

但不願透露姓名的王姓建商提及,站在業者的立場,雖然說這種話會得罪其他同業,他卻認為,政府應該出來主導容積買賣的市場。王姓建商在台北市做容積移轉,也是數一數二,光是一年的營業額,就有二、三十億元。

「現在的情形是,建商要買容積,按照公告現值再加幾成上去,行情不一。像新北市中和,本來只要多百分之三十,現在已經漲到百分之六十了;但就算坐地起價,建商有需要,還是會忍痛花錢去買。」

「如果政府來做莊,建商有需要,去向政府買,不一定會比較便宜,但肯定會省去不少麻煩。而且,政府本來就要徵收土地,那是因為沒錢,才會讓有些地主的權益損失,如今用這種方式來彌補,也可以去除民怨。」

王姓建商又說,政府這麼做,還可以開闢財源,增加稅收。扣掉徵收土地的成本,政府可以把多出來的錢,用在補助健保,或是拿來補助社會弱勢團體,一舉數得。

立意良好,政府建商地主三贏
至於在古蹟和大稻埕專區方面,政府更可以發行憑證,把容積證券化。王姓建商解釋,政府把容積視為有價證券,由政府來發行,獎勵企業家來投資,一來可以名正言順課說,二來也鼓勵大家維護文化古蹟資產。

聖得福建設股份有限公司董事長洪正雄,在台北市有「都更大王」之稱。他說,做都更,基本上不用買容積來移轉,除非建商自己是大地主,否則買愈多容積,只會造成建商跟住戶更大的糾紛。

不過,洪正雄也不諱言,由於台北市的土地愈來愈稀有,價格也愈來愈貴,只有透過買賣容積來移轉,才能降低成本,建商方有利潤可言。「現在很多建商都去買容積,來源有三:一是古蹟,二是公共設施保留地,三是大稻埕專區。」

洪正雄表示,容積買賣移轉,這是市場機制造成,「舉例來說,政府應該要徵收全台灣的既成道路以及公共設施保留地,但總經費加一加,既成道路要二兆元,公共設施保留地要八兆元,政府怎麼可能拿得出十兆的錢來?透過捐贈、容積移轉,政府減少了土地徵收的經費,建商和地主均有利可圖,這是三贏。」

他又說,以台北市為例,容積移轉的遊戲規則,當然是從比較便宜的地區買容積,再轉去像信義區這樣的高房價區。「政府應該要做的不是限制買賣容積,也不是大筆一揮,要給多少就給多少;而是要考量到居民的各項權益及公共設施,是否足以承載溢給的容積,嚴審可以容積移轉的上限。」

「你說信義區還能再有大量的容積移轉嗎?建商當然說可以,但那些住在豪宅裡頭的有錢人,絕對會舉雙手反對!」

台北市議員楊實秋則說,信義區是豪宅區,由於皇翔F4的關係,已經有人建議,要把信義區的容積移轉率,由最高的百分之四十,降到百分之二十。不過,這項提案還沒有獲得通過。

李鴻源:獎勵應訂上限
容積獎勵辦法多,最為大眾所熟知的莫過於「停車空間」及「開放空間」容積獎勵。在台北市比較受矚目的建案,包括一品苑、揚昇君臨,以及元利建設在和平東路、金山南路的都市更新案。

一品苑因為靠近總統府及官邸,影響維安,加上距離捷運站僅二百公尺,依規定不可有停車空間容積獎勵,但一品苑神通廣大,最後還是拿到停車空間的容積獎勵,多蓋出四層樓。外界質疑台北市政府有圖利建商之嫌,鬧得滿城風雨,最後一品苑賠償台北市政府一億三千萬元,全案落幕。

位於博愛路的超高大樓揚昇君臨,同樣遭質疑影響總統府維安。揚昇君臨的基地屬於商四,可以做開放空間容積獎勵,也能做停車空間容積獎勵;結果,揚昇君臨獲停車空間獎勵一千一百四十平方公尺,開放空間容積獎勵二千一百七十六點七五平方公尺,加起來約一千零三.三坪。

本來,揚昇君臨只可以蓋二十四層樓,因為一千零三.三坪的容積獎勵,整體增高到三十一層樓。台北市議員李慶元表示,若以當地房價每坪約一百萬元計算,光是增加的七層樓的容積獎勵,就讓揚昇君臨多賺了十億餘元。目前,揚昇君臨正加緊趕工當中。

至於元利建設在和平東路、金山南路的都市更新案,規畫要蓋三十八層的超高大樓。它的可建築面積約四千四百七十四坪,經過容積獎勵之後,多得了二千一百一十五坪,如果以大安區每坪行情高達一百萬元來算,建商光是靠著容積獎勵,就多賺了二十五.一五億元!

但此案就跟皇翔F4一樣,附近住戶抱怨大樓落成,將會影響居民通行便利、防災、日照、景觀等權益,遂向法院提出訴訟。隔壁的師大禮居只有十八樓,住戶表示,「兩棟大樓的巷子,縮小成不到四米寬,我們又矮了一大截,未來哪有什麼生活品質?」

停車空間,圖利建商爭議大
結果,最高行政法院在去年年底認為台北市政府核准的容積獎勵有問題,裁定台北市政府必須撤銷原有的容積獎勵,重新評估。但台北市政府目前仍未撤銷建照,台北市政府、建商、住戶三方仍在角力當中。

楊實秋表示,一品苑和揚昇君臨,都是牽涉到停車空間容積獎勵,引發圖利建商的爭議,台北市政府甚至因為一品苑,受到監察院糾正,搞得灰頭土臉。為此,台北市政府也從善如流,到今年底,不再給予停車空間容積獎勵。

楊實秋又指出,台北市政府給予的容積獎勵所造成最嚴重後果的案例,恐怕會出現在京站和美河市。他解釋,當初台北市政府給京站大量的容積獎勵,做為轉運站。結果,建商卻拿去蓋了將近千戶的小坪數住宅,賣給民眾,而且還只有五十年的使用權而已。

「未來五十年到期了,台北市政府要把京站拆掉,這麼多的住戶,只要有十分之一不搬走,賴在這裡,台北市政府要怎麼辦?恐怕這裡會變成台北市最大的貧民窟!」

至於在新店的美河市,楊實秋說,原始地主是台北市政府,當初因為是捷運的聯開案,連台北縣政府都給了大量的容積獎勵。孰料,卻是蓋成十一棟住宅、二棟辦公室、一個商場;誇張的是,身為地主的台北市政府,竟然只分到一棟大樓而已,還是面積最小的一棟!

由於容積獎勵給外界的印象,多半是官方圖利建商,造成房價居高不下,所以連新上任的內政部長李鴻源都說,要討論容積獎勵的問題。李鴻源表示,目前的容積獎勵有氾濫之嫌,應該要制訂上限,達到供需平衡。

開容積銀行廣增財源
經建會日前開會,由於重大公共工程建設預算不足,經建會為籌措財源,已規畫籌措「容積銀行」的方案,希望增加財源。

官員表示,今年度重大公共工程資金缺口有900多億元,目前計畫的容積銀行,就是由政府做莊,把容積視為有價財產出售。做法是,出售捷運或是高速公路沿線的建築物建築容積,籌措經費。

不過,在民間市場上,早就出現像普通銀行一樣的容積銀行。民眾只要透過簽約,可以把自己的容積放在銀行儲存,有建商要買再賣掉,但也有一開始就賣斷給銀行。

容積銀行除了收容積之外,也會主動幫客戶計算容積。像是一些公家單位要蓋新大樓,因為不知本身有多少土地,容積銀行可以幫忙計算,不夠的話,也可以賣容積給客戶。若客戶本身容積足夠,則只收服務費。有些容積銀行還標榜有合約擔保,保證每一塊地都能成功增加容積,若不成功,原價退款。

捐山坡地換容積遭駁回
總統大選前,某上市建設公司向台北市政府提容積移轉的案子,卻遭到駁回,引起很大的議論。因為,該建設公司找了2位市議員、1位立委施壓,依舊無效。

這家建設公司是在台北市郊區買了1塊山坡地,山坡地很便宜,1坪才幾千塊錢。之後,該建設公司要把山坡地捐給台北市政府做為公園綠地,換取容積率。如果此案成功,這家建設公司將容積率轉到信義區蓋房子,肯定荷包裝滿滿。

由於山坡地要變成公園綠地,必須由公園路燈管理處認可,該建設公司先後找了2位市議員出面,其中1名市議員又找來1位立委助陣,三管齊下。如果是在以前,這種案子很少不准。但這次公園路燈管理處很有肩膀,硬是把整個案子給退回。

都更推動中心 百分百官股
台北市政府在民國96年,原本要成立都更公司,協助民間推動都市更新,但因為最初構想是官股只占4成,民股卻占了6成,整個主導權根本不在台北市政府手上,最後遭到台北市議會否決。

去年底,台北市政府捲土重來,除了更名為「財團法人都市更新推動中心」之外,更是百分之百官股。台北市都發局局長丁育群在市議會報告指出,都更推動中心主要業務是提供專業技術服務,協助權利關係人整合、組更新會、進行權利價值估算、更新事業計畫、權利變換計畫等相關工作。

楊實秋則說,雖然都更推動中心主要是做都市更新,這中間也會牽涉到容積獎勵的問題,「所有的都市更新都會牽涉到容積獎勵,也因此,未來在容積獎勵這方面,也是可以完全掌控。」

容積移轉小辭典
簡單來說,容積移轉就是原屬一宗土地之可建築容積,一部或全部移轉至另一宗可建築土地做建築使用。建商會花錢買容積,且地價愈高的地區愈需要。只要取得公設用地可換取的建坪價格,比建地地坪可換取的建坪價格低,就能降低建商的成本。